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北京商住项目库存创10年新高部分区域陷红

2018-12-03 16:11:46

北京商住项目库存创10年新高 部分区域陷“红海”-中商产业

近,据机构统计,北京商住项目库存量高企,达到36800套,创近10年新高。库存量较高的房山、大兴、通州等区域,商住项目已陷入“红海”之中。

商住房成交连续两年下降

由于不限购、低总价等优势,商住项目在近几年来受到刚需和投资人群的青睐,部分区位优越、交通便利的项目一度受到市场热捧。

近两年,东亚新华和合生旗下的商住房颇多。

东亚新华在北京的商住项目主要是东亚尚品台湖、东亚五环国际。北京市住建委站数据显示,位于大兴的东亚五环国际,目前已有213套房源转入现房销售阶段,但目前仅3号楼有43套签约量。

同样的情况也发生合生世界村和合生世界花园。据悉,合生世界花园于2011年12月取得了6、7、8三栋商业楼的预售许可证,截至目前仍有269套房源尚未签约。紧邻该项目的合生世界村,早在2010年10月便取得号商务楼的预售许可证,目前5号楼已转至现房销售,但仍有百余套房源在售。

事实上,北京商住市场成交量已连续两年出现大幅下挫。数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套,2014年降至1112套,同比大降5成;2015年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套,回落幅度高达3成。

受成交量影响,成交价格也有小幅回落。据亚豪机构统计显示,今年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米,小幅下降了2%。

商住库存高企

曾几何时,北京商住项目销售业绩十分亮眼。中弘北京像素也曾达到95.41亿,珺悦国际也有40.84亿元的销售额。

值得注意的是,这些热销项目的开盘时间多集中在2009年-2012年之间,而时下的市场政策和供需环境已经发生了明显变化,住宅和商住市场销售的分化也日趋明显。

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“政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住的置业需求。近来的两次新政均是针对住宅,在购买第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后,商住房依然维持着5成首付。”亚豪机构市场总监郭毅分析。

同时,据了解,虽然房产年限在2年-5年的商住产品,营业税也能享有优惠,即由过去的全额征收改为差额征收,但同样年限的普通住宅改为免征营业税,这无疑也让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

而另一方面,北京商住产品的同质化更是影响项目去化的深层原因。亚豪机构数据显示,2014年北京商住产品供应进入快车道,当年的供应量高达23987套,商住市场一下子由供不应求转变为供过于求,2014年商住市场的供需比攀升至2:1。进入2015年,商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解,反而更趋严重,一季度供需比再次升至3:1。截至目前,产权为40、50年的商住房源库存量高达36800套,创近10年新高。

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